Locação de Imóveis por Pessoa Física e a Reforma Tributária

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 A Reforma Tributária (Emenda Constitucional nº 132/23) introduziu o IVA Dual (composto pela CBS federal e pelo IBS subnacional). Pela primeira vez, a locação de imóveis passa a integrar a base de cálculo de tributos sobre o consumo, afetando diretamente proprietários de imóveis pessoa física que exercem atividade econômica de locação.

2. Quem se Torna Contribuinte do IBS e da CBS?

A pessoa física só passa a ser equiparada a um contribuinte regular do IVA Dual (recolhendo o imposto além do IRPF) se preencher cumulativamente os seguintes critérios de habitualidade econômica no ano anterior:

  • Faturamento anual: Receita bruta superior a R$ 240.000,00.

  • Quantidade de imóveis: Possuir mais de 3 imóveis distintos gerando renda de aluguel.

  • Regra de Gatilho no Ano Corrente: Se o locador ultrapassar a receita de R$ 288.000,00 dentro do próprio ano (mantendo mais de 3 imóveis), o enquadramento como contribuinte ocorre de forma imediata.

  • Pequenos Locadores (Isentos): Quem possui até 3 imóveis ou fatura até R$ 240 mil/ano continua pagando apenas o Imposto de Renda (Carnê-Leão), ficando isento de IBS e CBS.

3. Conceito de "Imóveis Distintos"

Para a contagem do limite de 3 imóveis, o Fisco adota critérios formais e registrais:

  1. Autonomia Registral: Cada unidade com matrícula própria e independente no Cartório de Registro de Imóveis (RI) conta como um imóvel distinto.

  2. Identificação Fiscal: Considera-se o número de inscrição individualizada no IPTU (imóveis urbanos) ou ITR/Cafir (imóveis rurais).

  3. Vagas de Garagem: Se alugadas em conjunto com o apartamento sob o mesmo contrato, não entram na soma como unidades separadas. Se alugadas isoladamente para terceiros, contam como um imóvel distinto.

4. Benefícios e Redutores para Locações Residenciais

Para proteger a moradia e evitar o encarecimento excessivo para a média e baixa renda, a legislação prevê:

  • Redutor Social: Um abatimento fixo de R$ 600,00 por mês na base de cálculo do IBS/CBS, aplicado de forma individualizada para cada contrato residencial ativo.

  • Redução de Alíquota Setorial: As locações residenciais padrão contam com um desconto de 70% sobre a alíquota padrão do IVA. Já as locações por temporada possuem regra própria (equiparada à hotelaria, com desconto de 40%).

5. Créditos Tributários

Locadores enquadrados como contribuintes regulares podem aproveitar créditos do IBS e da CBS sobre:

  • Aquisicão do imóvel destinado à locação (desde que tributado).

  • Custos de manutenção, reformas, materiais de construção, taxas de administração imobiliária e serviços profissionais (jurídicos/contábeis).

  • (Gastos sem nota fiscal eletrônica ou despesas de uso pessoal não geram créditos).

6. Obrigações Acessórias

  • CNPJ Cadastral: A partir de 1º de janeiro de 2027, o locador pessoa física enquadrado precisará obter um CNPJ exclusivamente para fins fiscais e de emissão de notas, sem perder a natureza de pessoa física no IRPF.

  • Nota Fiscal Eletrônica (NFS-e): Obrigatoriedade de emissão da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica de padrão nacional (utilizando o código unificado 99.04.01 – Locação de Bens Móveis).

7. Cronograma de Implementação

  • Novembro de 2026: Abertura de ambiente digital simplificado e plataforma de testes (sandbox) pela Receita Federal.

  • 2027: Início da cobrança efetiva da CBS e obrigatoriedade da NFS-e para os contribuintes enquadrados.

  • 2029: Início da cobrança do IBS, consolidando o modelo completo do IVA Dual.

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