🏠 1. Regra geral (o mais importante)
Na declaração de IR, o imóvel não é atualizado pelo valor de mercado.
👉 Ou seja:
- Você declara o imóvel pelo custo de aquisição (valor que pagou)
- Esse valor permanece o mesmo ao longo dos anos
📌 Exemplo:
- Comprou por R$ 300 mil → continua declarando R$ 300 mil, mesmo que hoje valha R$ 600 mil.
✔ Isso acontece porque o imposto sobre a valorização só é cobrado quando você vende o imóvel (ganho de capital).
🛠️ 2. Quando é permitido aumentar o valor na declaração
Você pode atualizar o valor somente se houver gastos incorporados ao imóvel, como:
- Reformas
- Ampliações
- Construção
- Taxas e custos da compra (ITBI, escritura, etc.)
👉 Esses valores são chamados de benfeitorias e devem ser somados ao custo do imóvel.
📌 Importante:
- É essencial ter notas fiscais e comprovantes
- Isso aumenta o custo do imóvel e reduz o imposto futuro na venda
✔ A Receita só aceita atualização com base em gastos reais, não em valorização de mercado.
📜 Base legal principal
a. Lei nº 7.713/1988
Essa lei trata da apuração do ganho de capital.
👉 O ponto-chave:
-
O imposto incide sobre o ganho de capital, que é a diferença entre:
- Valor de venda
- Custo de aquisição
📌 E o custo de aquisição pode ser aumentado com gastos realizados no imóvel.
b. Decreto 9590/2018 (RIR)
Aqui está a base mais direta.
👉 O art. 137 estabelece que integram o custo de aquisição:
- Gastos com construção
- Ampliação
- Reforma
✔ Ou seja, as benfeitorias passam a fazer parte do valor do imóvel.
👉 O art. 148 estabelece que o ganho de capital será determinado pela diferença positiva entre o valor de alienação (venda) e o custo de aquisição.
🧾 Como isso funciona na prática
Quando você faz uma reforma:
✔ Você não “atualiza o valor de mercado”
✔ Você aumenta o custo do imóvel
👉 Exemplo:
- Compra: R$ 300 mil
- Reforma: R$ 50 mil (com nota fiscal)
- Novo valor declarado: R$ 350 mil
⚠️ Exigência essencial da Receita Federal
Para que a atualização seja válida:
- Notas fiscais (materiais e serviços)
- Contratos (se houver)
- Comprovantes de pagamento
Sem isso, a Receita pode:
- Glosar o valor (Não aceitar)
- Cobrar imposto maior no futuro
💡 Interpretação técnica (essência da regra)
A legislação não fala em “atualizar valor do imóvel”, mas sim em:
👉 “compor o custo de aquisição”
E é isso que permite:
- Declarar um valor maior
- Reduzir o ganho de capital na venda
✅ Resumo direto
- ✔ Base legal: Leis 7.713/88, 8.981/95 Decreto 9580/2018 (RIR)
- ✔ Permitido: incluir reformas no custo
- ❌ Não permitido: atualizar por valorização de mercado
💰 3. Exceção recente: atualização com imposto reduzido (REARP)
Uma novidade recente foi a criação de um regime especial chamado:
👉 REARP (Regime Especial de Atualização Patrimonial)
Ele permitiu:
- Atualizar o imóvel para valor de mercado
- Pagar um imposto reduzido de 4% sobre a valorização
- Carência de 5 anos para a venda do imóvel
📌 Exemplo:
- Valor declarado: R$ 300 mil
- Valor de mercado: R$ 600 mil
- Diferença: R$ 300 mil
- Imposto: 4% = R$ 12 mil
⚠️ Mas atenção:
- Era uma opção voluntária
- Tinha prazo (até fevereiro de 2026)
- Quem não aderiu volta à regra normal
📊 4. Por que isso existe?
Porque sem essa atualização:
- Ao vender o imóvel, o IR é de 15% a 22,5% sobre o lucro (art 153 RIR 2018)
- E parte desse “lucro” pode ser só inflação
17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00
20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00
22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00
👉 A atualização opcional antecipa o imposto com alíquota menor (4%)
✅ 5. Resumo simples
👉 Regra padrão:
- ❌ Não pode atualizar pelo valor de mercado
- ✔ Declara pelo valor de compra
👉 Exceção:
- ✔ Pode atualizar com reformas comprovadas
👉 Regra especial recente:
- ✔ Atualização opcional com 4% de imposto
- ⏳ Mas tinha prazo específico
💡 Dica prática
Se você pensa em vender o imóvel no futuro:
- Guarde todos os comprovantes de gastos
- Avalie se valeria aderir a programas como o REARP (quando existirem)
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